Инвестиции в недвижимость — тема не новая, проверенная временем и многими поколениями. Но последние годы принесли альтернативу: интерес к закладным как инструменту для вложений начал расти. Это направление ещё не стало мейнстримом, но уже прочно заняло своё место на рынке. И если вы задумываетесь, куда вложить деньги — в «бетон» или в «бумагу», — стоит разобраться, как именно работают оба варианта, чего от них ожидать, и насколько они вам подходят.
Плюсы и минусы владения недвижимостью как инвестиционного актива
Собственная квартира или коммерческое помещение, приносящее доход от аренды — понятная и логичная модель инвестирования. Это что-то материальное, можно потрогать руками, и кажется, будто рисков почти нет. На практике всё немного сложнее.
С одной стороны, недвижимость может стабильно приносить доход. Сдача в аренду — источник ежемесячных поступлений. Со временем объект может вырасти в цене, особенно если выбран удачный район или город. Многие инвесторы рассчитывают на этот рост как на основную часть доходности.
Но есть и обратная сторона. Во-первых, арендный бизнес требует участия: искать арендаторов, следить за состоянием объекта, решать коммунальные вопросы. Во-вторых, объект может простаивать. Даже пара месяцев без арендатора — минус к доходности. Добавьте к этому налоги, страхование, расходы на ремонт, комиссии агентам — и финальный финансовый результат уже не такой радужный.
Отдельный момент — ликвидность. Продать недвижимость быстро и без потерь получится не всегда. А если срочно нужны деньги, то может быть и вовсе сложно найти покупателя.
Что такое инвестиции в закладные и как они работают
Закладная — это документ, подтверждающий, что есть долг, обеспеченный ипотекой. Говоря проще: это расписка заёмщика, в которой указано, что он взял деньги под залог недвижимости, и будет выплачивать их по определённому графику. А инвестор — тот, кто стал владельцем этой закладной и получает по ней выплаты.
Инвестировать можно через покупку целых закладных, через участие в пуле (например, через платформы или фонды), либо через более структурированные финансовые инструменты, когда доходность по закладным упакована в облигации. Есть возможность выбрать конкретную недвижимость, под которую оформлена закладная, посмотреть оценку и риск-профиль.
Доход формируется из платежей по кредиту. Часть из них — проценты, часть — погашение тела долга. При этом, если заёмщик перестаёт платить, у инвестора остаётся право на недвижимость — она уходит на торги, а вырученные деньги идут в счёт возврата средств.
Выглядит довольно защищённо, но важно понимать: в случае проблем процесс может быть долгим, юридически непростым и не всегда удачным. Особенно если закладная оформлена на проблемный актив.
Сравнение по доходности и рискам
Теперь попробуем посмотреть на оба инструмента в лобовом сравнении. Если говорить о доходности, то закладные часто дают выше процент, чем аренда. Особенно если речь идёт о закладных на коммерческую недвижимость или кредиты с невысоким рейтингом. Однако это «выше» идёт рука об руку с потенциально более высокими рисками.
Главный риск для владельца недвижимости — простои и снижение рыночной стоимости объекта. А ещё — законодательные ограничения: правила аренды, налоги, возможные запреты на использование объекта, если, к примеру, город меняет зонирование.
У владельца закладной главный риск — дефолт заёмщика. Если он перестаёт платить, инвестору приходится либо долго ждать, пока всё уладится через суд, либо забирать объект и пытаться его продать. Здесь играет роль качество залога: чем надёжнее и ликвиднее недвижимость, тем меньше потенциальных потерь для инвестиций в закладные
https://creditor.ru/investiczii/zajmy-pod-zalog/.
Также важно, что недвижимость — это вложение с прогнозируемым, но невысоким ростом капитала. Закладная — это, скорее, поток денег и фиксированный доход. Она не вырастет в цене, но даст стабильную выплату, если всё идёт по плану.
Ликвидность и входной порог
Порог входа в недвижимость высок. Даже самая бюджетная квартира потребует как минимум нескольких миллионов рублей. Часто инвестору нужно оформлять ипотеку, что создаёт дополнительные обязательства. Кроме того, как уже говорилось, быстро продать объект может быть непросто, особенно если это не центр Москвы или Петербурга.
Закладные гибче. Есть возможность заходить небольшими суммами — от 100–200 тысяч рублей. Площадки, торгующие закладными, позволяют распределять риски, покупая доли в нескольких активах. Некоторые сервисы предлагают и ещё меньшие суммы входа. При этом закладную продать зачастую проще, чем квартиру: рынок вторичных торгов закладными не так перегрет, а спрос на такие бумаги растёт.
Но не всё так просто. Ликвидность зависит от типа закладной, качества залога и надёжности заёмщика. Некоторые бумаги могут зависнуть в портфеле на годы. А если платёжная дисциплина нарушается, продать их может быть почти невозможно без потерь.
Для кого подойдёт каждый вариант и можно ли их комбинировать
Если вы готовы погружаться в управление объектами, разбираться с арендой, ремонтом и налогами — покупка недвижимости может быть хорошим вариантом. Особенно если вы хотите не просто доход, а ещё и «подушку» на будущее: продать, передать по наследству, жить самому.
Если же вам важен пассивный доход и возможность начать с небольшой суммы — закладные могут подойти лучше. Они не требуют поездок на объект, разговоров с арендаторами и работы с УК. Главное — выбрать качественный актив и правильно оценить риски.
Комбинирование — ещё один вариант. Например, часть капитала можно вложить в квартиру, которую вы сдаёте, а другую — в пул закладных. Или, наоборот, основную сумму — в «бумагу», а доход с неё использовать на погашение ипотеки. Всё зависит от вашей финансовой цели, горизонта инвестирования и отношения к риску.
Закладные и недвижимость не конкуренты. Это просто два разных способа двигаться к финансовой устойчивости. Один требует участия, даёт актив с потенциалом роста. Второй — предоставляет поток и меньше хлопот. Сравнивая их, важно не только смотреть на цифры, но и понимать — какой формат подходит именно вам.
