Сдача квартиры в аренду. Оформляем правильно.

Сдача квартиры в аренду – источник дополнительного дохода. Чтобы деньги приходили стабильно, а нервы оставались спокойны, важно правильно составить договор. Он дисциплинирует будущих жильцов и застрахует вас от непредвиденных затрат на ремонт или десятка непонятных друзей и родственников проживающих вместе с квартирантами. Регистрация договора и уплата налога поможет открыто общаться с соседями, не бояться их гнева, если жильцы окажутся шумными. 

Перейдем к составлению договора. Договор найма квартиры считается заключенным, если содержит существенные условия – описание квартиры и информация о арендной плате. Описать помещение нужно так, чтобы его можно было однозначно идентифицировать. Укажите местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь помещения, количество комнат. 

Если сдаете квартиру с мебелью и бытовой техникой – включите это в договор, пропишите ответственность за порчу и пропажу имущества. Полезно взять определенную сумму денег как гарантию его сохранности. 

Арендную плату указываем в рублях или в валюте. Во втором случае прописываем как эта сумма будет пересчитываться в рубли. Также обозначаем порядок внесения оплаты и изменения ее размера. Если эти условия не зафиксировать в договоре, то квартиранты обязаны вносить одну и ту же сумму ежемесячно в течении всего срока договора.

Зарекомендовала себя практика внесения обеспеченного платежа, который по окончании срока договора возвращается за вычетом стоимости поврежденного имущества, неоплаченных коммунальных платежей и т.п. 

Следующие условия называются несущественными, но от этого не перестают быть важными. 

В принципе, законом предусмотрена возможность устной договоренности, однако при возникновении спора надо будет доказать факт заключения договора. Для этого используются письменные и другие доказательства, в том числе расписки о получении платы за жилье.  

Максимальный срок договора аренды жилья – пять лет. Если время договора не прописать, то автоматически считается, что он действует 5 лет. 

В случае если договор заключается менее чем на год, и иного не указано, то квартирант не может:

• вселить другого человека;
• сдать квартиру по договору поднайма; 
• претендовать на преимущественное право на заключение договора на новый срок. 

Обращаем внимание, что договор аренды перестает действовать, если квартирант съезжает или умирает.  

Если этого пункта в договоре не будет, то квартирант должен получать разрешение наймодателя о каждом вселяемом человеке, кроме несовершенно летних детей. Поэтому лучше сразу указать кто будет жить в квартире. Кстати, если после этого жилец захочет вселить еще кого-то, то ему потребуется разрешение и наймодателя, и всех указанных в договоре лиц. 

При этом стоит помнить о норме общей площади жилого помещения – 18 метров на каждого для семьи из трех и более человек. 

Полезно указать, что все постоянно проживающие с квартирантом несут обязанности по оплате, ремонту и компенсации убытков. 

Фиксируем договорённость о том за что платит квартирант, а за что наймодатель. Если этот пункт пропустить, то платежи, как правило, возлагаются на квартиранта. 

Чтобы застраховаться от непредвиденных счетов за международные переговоры, стоит определить порядок оплаты за услуги связи, а заодно и за интернет и кабельное телевидение. 

Если этого пункта в договоре не указать, то автоматически обязательства распределяются так – квартирант платит за текущий ремонт, наймодатель – за капитальнай. 

Разумно предусмотреть следующие ситуации: 

• если договор расторгается – будет ли возвращена оплата за непрожитый период;
• кто за что отвечает в случае форс-мажора (пожара или затопления), при причинении вреда третьим лицам (например, соседям);
• возможность содержания домашних животных. 

О подаче декларации по НДФЛ в налоговую и налоге 13% знают многие. А вот о регистрации квартирантов (граждан РФ) в случае их проживания более 90 дней слышали единицы. Если этого не сделать, то участковый может наложить штраф от 2 до 5 тыс. руб. Для Москвы и Санкт-Петербурга эта цифра выше – от 5 до 7 тыс.руб. 

Кроме того, если наймодатель не уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течении трех рабочих дней после истечении девяноста дней, то его могут обязать оплатить штраф 2-3 тыс. руб. (3-5 тыс.руб. для Москвы и Санкт-Петербурга). 

• по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;
• в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
• в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из указанных регионов.

Если срок договора не менее года, то государственная регистрация в регистрационной службе  обязательна. Сделать это нужно в течение месяца со дня подписания договора. Штраф за нарушение этого пункта составляет 5 тыс. руб.