Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

У покупки вторичного жилья много плюсов – это и цена, и возможность сразу же въехать в квартиру, и налаженная инфраструктура. Однако, есть и подводные камни. Самый большой и частый – это оспаривание права собственности с перспективой потерять квартиру, ну или потратить время, деньги и нервы на судебные разбирательства. О том, как проверить чистоту сделки и минимизировать риски мы попросили рассказать юриста компании «Простые решения» Виктора Князева.

— Виктор Александрович, по каким причинам чаще всего возникают споры между участниками сделки?

— На практике мы часто сталкиваемся с конфликтными ситуациями и судебными спорами при сделках с недвижимостью. Поводы, кроме несогласия сторон сделки с ценой квартиры и порядком оплаты:

попытка признания продавца квартиры недееспособным в судебном порядке;
конфликт между прошлыми наследниками квартиры;
попытка бывших супругов разделить совместно нажитое имущество после расторжения брака;
возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире человека и его попытка вселиться в квартиру;
снятие с учета несовершеннолетних детей, прописанных в продаваемой квартире без согласия органов опеки и попечительства или с нарушением процедуры.

— Действительно есть о чем задуматься, прежде чем покупать квартиру на вторичном рынке. Как же избежать рисков или хотя-бы минимизировать их?

— В первую очередь, подойдите к этому вопросу ответственно – внимательно изучите документы предоставленные продавцом. Если Вы не специалист в этой области, не поленитесь – обратитесь к таковому. Застрахуете себя от головной боли и потерь.

— Первое – паспорт и справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Справки должны быть свежими, в идеале, взятыми в день совершения сделки.

Второе – документы, которые удостоверяют право собственности на квартиру, а в случае если объект недвижимости продается по доверенности – полномочия представителя. В частности, к таким документам относится выписка из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 – ЕГРП), а в случае если сделка по объекту недвижимости проводилось до июля 2016 года свидетельство о государственной регистрации.

Третье – документы, по которым ранее приобреталась квартира (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

Еще один нюанс – если квартира приобреталась во время брака, то запросите нотариальное согласие супруги на отчуждение объекта недвижимости. Так застрахуете себя от споров, связанных с разделом имущества.

— Виктор Александрович, Вы сказали, что важно проверять полномочия представителя, если квартира продается не лично, а через доверенное лицо. Что это значит?

— Спасибо за уточняющий вопрос. Поясню. В случае, если квартира продается через представителя, необходимо запросить оригинал нотариальной доверенности. Для проверки подлинности доверенности, рекомендую обратиться в нотариальную контору, чтобы быть уверенным в действительности доверенности и в наличии полномочий у нотариуса. При этом надо помнить, что доверенность может быть отозвана собственником квартиры в любой момент.

— Чтобы обезопасить себя от притязания третьих лиц запросите выписку из домой книги. В ней содержатся сведения обо всех зарегистрированных в квартире лицах. Также можно запросить расширенную выписку из домовой книги, чтобы уточнить сведения обо всех лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в квартире. Там же будут данные об основании и дате снятия их с регистрационного учета.

— К этому «расследованию» я бы в обязательном порядке рекомендовал узнать как можно больше об «истории» квартиры: находилось ли она под арестом, сколько раз продавалась, дарилась, имеются ли долги у хозяина квартиры. Выясните, были ли ранее споры по приобретаемой квартире и т.д.

— И последний вопрос. Могут ли наши читатели обратиться в юридическую компанию «Простые решения», если у наших читателей возникнут сомнения в «чистоте» сделки?

— Да, конечно. Как я уже упоминал, у нас большой опыт в этой сфере, мы это одно из наших ключевых направлений.